Сравнение разных инвестиционных инструментов – дело занимательное, а иногда даже полезное. Особенно часто противопоставляют друг другу фондовый рынок и рынок недвижимости.
Природа акций и недвижимости абсолютно различна (именно поэтому бессмысленно противопоставлять один рынок другому), а вот величина доходности на временном горизонте в 10 лет – сопоставима.
Причин, по которым сравнивать ранок акций с рынком недвижимости бессмысленно, две. Во-первых, нет достоверных данных о ценах сделок с недвижимостью с достаточной временной детализацией, во-вторых, сложно выбрать «точки отсчета», относительно которых измеряется доходность.
Сложность получения достоверных данных (market data) по ценам сделок с недвижимостью обусловлена тем, что значительная часть участников рынка указывает в документах одну цену, а реально сделка проходит по другой. До кризиса цены в документах, как правило, занижались с целью налоговой оптимизации, во время острой фазы кризиса – наоборот, завышались: с учетом скидки реальная цена сделки часто была ниже рыночной; делалось это с целью «не пугать рынок». Достоверность информации о ценах сделок резко улучшится после введении нового порядка налогообложения недвижимости, основанного на рыночной стоимости. Пока же эта важная информация доступна в виде оценок специализированных агентств, доходы которых зависят от рекламы девелоперов. Как следствие – содержит в себе систематическую ошибку. Угадайте, в какую сторону.
Отсутствие достоверных данных по ценам с нормальной временной детализацией не позволяет применить классические методы оценки активов типа модели оценки долгосрочных активов (CAPM), коэффициентов Шарпа, Сортино, etc. со всей их монстрообразной математикой. Эта же причина затрудняет измерение волатильности результатов.
Вторая проблема сравнения рынка недвижимости и фондового рынка – разное время реакции этих рынков на изменения в экономике: фондовый рынок реагирует быстро , иногда – молниеносно, а рынок недвижимости – гораздо более медленно. Это расхождение порождает серьезную проблему выбора точки отсчета: сдвиг на несколько месяцев радикально меняет результаты.
Один из вариантов сравнения столь разнородных активов – выбор экстремумов (максимумом или минимумов) их цен в качестве «точек отсчета». При этом формально временная база будет различаться, но, с учетом всех погрешностей, сравнение окажется корректным. В качестве бенчмарка при анализе фондового рынка удобно пользоваться индексом РТС. В качестве ключевых точек по времени логично взять дефолт 1998 г. и кризис 2008 г. (вариант I, обозначен зеленым цветом) и предкризисные взлеты рынка (вариант II обозначен красным цветом).
Легко заметить, что вариант I – взгляд пессимиста, а вариант II – взгляд оптимиста (с точки зрения момента вхождения в рынок).
Вариант I : 1998 г., РТС=38; 2008 г. РТС=492. Доходность= (492-38)/38=11900% за 10лет, или ~28% в год (среднегеометрическая). Вообще говоря, доходность впечатляющая…
Вариант I 1997 г. РТС=500; 2008 г., РТС=2500. Доходность= (2500-500)/500=400% за 11лет, или ~13% в год (среднегеометрическая). Неплохо, но пессимистом быть куда выгоднее…
Минимум цен на недвижимость ~$600 за кв и был достигнут в 1999–2000 гг., минимум после 2008 пока не известен. В качестве первого приближения возьмем текущий уровень цен: ~ $4100 за кв м. Доходность= (4100-600)/600=410% за 10лет, или ~15% годовых (среднегеометрическая). Максимум цен на недвижимость ~ $1000 за кв м был достигнут в 1998 г., перед дефолтом, недавний максимум 2008 г. ~ $6000 за кв м. Итого (6000–1000)/1000 ~500% за 10 лет. Доходность ~17,5% в год (среднегеометрическая).
Выводы: последние 10 лет фондовый рынок (стратегия «купил и держи») и рынок недвижимости показали сходные результаты по доходности. Фондовый рынок несколько доходнее, но и заметно рискованнее рынка недвижимости.
P.S.: Все расчеты носят приблизительный характер, при желании читатели могут сами посчитать точнее (автор считает бессмысленным считать точнее, чем точность исходных данных). Доходность пересчитывается в среднегеометрическую, что более правильно на длинных временных промежутках. Причина схожего поведения фондового рынка и рынка недвижимости проста – «нефтегазовые» деньги, втекающие в Россию с начала 2000-х гг., слабо инвестируются в реальный сектор экономики (вероятно, из-за высокой административной ренты). Поэтому эти деньги попадают, в основном, на рынок недвижимости и фондовую биржу. Просто потому, что больше некуда.
P.P.S. В случае сильного и продолжительного падения цены на нефть и газ эти процессы развернутся в обратную сторону.
Автор : Сергей Хестанов
