Мировой финансовый кризис больно ударил по ипотечным заемщикам, но отнюдь не по всем. В острую фазу кризиса внимание общественности было приковано к части закредитованных домохозяйств, испытавших серьезные проблемы с погашением ежемесячных платежей и метавшихся между банками, родственниками, знакомыми, страховыми компаниями, чиновниками, судами и приставами в поисках справедливости. Налицо были конфликт и драма.
Однако подавляющему большинству из ипотечных заемщиков, взявших кредит до кризиса, (особенно в первые годы бурного развития ипотечного рынка), грех жаловаться. Не случайно ипотечное кредитование было не только способом решить насущную жилищную проблему, но для прозорливых или просто удачливых частных инвесторов еще и способом неплохо заработать буквально на пустом месте.
Доход ипотечного инвестора складывался из нескольких составляющих. Во-первых, за счет галопирующего роста цен на жилье, который превышал даже самые грабительские банковские проценты (которые, впрочем, вполне соответствовали уровню инфляции). Во-вторых, за счет постоянного роста арендных ставок: многие ипотечные квартиры сдавались. Конечно, изначально аннуитетные платежи заметно превышали месячные арендные ставки, но уже через 2–3 года арендная плата вполне компенсировала их, а потом начинала и превышать. Более того, к 2008 году благодаря снижению ставок по некоторым рублевым кредитам до уровня в 11% годовых, избранные объекты позволяли с первого месяца получать арендный платеж всего на 5%–10% ниже аннуитетного. Еще более высокая комбинированная доходность достигалась у валютных заемщиков, – как за счет более низких ставок, чем по рублевым кредитам, так и за счет укрепления курса рубля.
Черпали выгоду из ситуации и обычные заемщики, решавшие свои жилищные вопросы. За счет бурного роста доходов в стране и высокого уровня инфляции доля аннуитетных платежей в структуре их расходов стремительно снижалась. Если первоначально она, к примеру, составляла 50% от уровня доходов домохозяйства, то через 2–3 года часто падала до 30% и менее, а у валютных заемщиков и вовсе до 20%. К тому же у рублевых заемщиков была возможность оптимизировать ставки за счет рефинансирования. Кредит, полученный в 2006 году под 15–16% годовых в рублях, можно было заменить кредитом под 12%–13% в 2008. Благодаря появлению относительно свободных средств в семейном бюджете, существенный процент ипотечных кредитов погашался досрочно. Многие семьи, взявшие кредит в 2005–2006 годах, к началу кризиса, если не рассчитались по нему, то вполовину снизили задолженность.
В совершенно ином положении оказались заемщики, получившие кредитование в предкризисные месяцы на пике цен на жилье. В первую очередь те, кто взял кредит в валюте, – их аннуитетные платежи к концу 2008 года выросли на 20% и в начале 2009 года продолжали расти. Многие стали банкротами. Пережившие эту ситуацию теперь чувствуют себя относительно уверенно. Ведь ставки по жилищным кредитам именно до кризиса достигли минимума (причем они стали ниже уровня инфляции), о котором новые заемщики только мечтают, а российская валюта вновь укрепляется.
Эти мечты вряд ли сбудутся. Дешевой ипотеки больше не будет, следует из обнародованной стратегии развития ипотеки в России до 2030 года. Она больше не будет столь бесшабашной, как до кризиса, процентные ставки больше не опустятся ниже уровня инфляции – даже в 2020 году они будут превышать уровень инфляции на 2%. Не ожидается и кредитования с нулевым первоначальным взносом, а доля кредитов со взносом 10%–30% не должна превысить 20%. Количество выдаваемых кредитов нескоро достигнет уровня 2008 года, когда было выдано более 500 тыс. кредитов на жилье. По прогнозам правительства, эту планку посткризисное жилищное кредитование преодолеет не ранее 2013 года.
И инвестиционных квартир, приобретенных при помощи ипотеки, на российском рынке больше не будет. Но все это к лучшему. Поскольку ипотека в первую очередь должна быть способом решения жилищных проблем, а не инструментом инвесторов. Темпы ее развития должны коррелировать с темпами развития строительной отрасли. В противном случае, ипотека вновь станет одной из причин витка цен на российском рынке жилья.
Автор : Александр Пыпин
